【民事判例研究会】最高裁R4.12.12第一小法廷判決をよむ～「追い出し条項」に関する判断～

　令和４年（２０２２年）１２月１２日、最高裁は、家賃保証会社が契約条項として盛り込んでいたいわゆる「追い出し条項」は消費者契約法１０条に該当し、無効であると判断しました。このコラムでは、最高裁の判断について、①事案の概要、②最高裁の判断、③判断のポイント及び今後への影響という項目に分けて説明します。

１　事案の概要

　フォーシーズ（家賃保証会社）は、賃貸借契約における賃借人が負う賃料等債務を保証するという家賃保証業を営んでいます。家賃保証業においては、家賃保証会社は一般的に賃貸人、賃借人それぞれと契約を交わし、賃借人が家賃を滞納した場合に賃貸人に立替払いをし、その分を賃借人から回収するという仕組みをとっています。

フォーシーズの締結する契約には、①家賃を３か月以上滞納すれば、賃借人に知らせず、フォーシーズが賃貸借契約を解除することができる、②賃借人が家賃を２か月滞納し、連絡がつかない状況下で、電気・ガス・水道が利用状況や郵便物の状況等から相当長期間利用していないことが明らかであり、かつ部屋を再び占有使用しない意思が客観的に明らかである場合に部屋の明渡しがあったものとみなすという条項が規定されていました。消費者支援機構関西（適格消費者団体）は、この２つの条項が、一方的に賃借人に退去を迫るいわゆる「追い出し条項」に当たるとして、消費者契約法１０条に該当し、無効であると主張しました。

（参考）消費者契約法１０条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

第１０条　消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

２　最高裁の判断

　まず、上記①の条項についての判断について説明します。最高裁は、①の条項の趣旨を、フォーシーズが無制限に家賃保証債務を履行し続けなければならないという不利益を回避するものであると解釈しました。そして、フォーシーズが何らの限定なく賃貸借契約につき無催告で解除権を行使することができる点が、任意規定の適用の場合と比較して、賃借人の権利を制限し、消費者たる賃借人が重大な不利益を被るおそれがあるとして消費者契約法１０条に該当し、無効であると判断しました。

次に、上記②の条項の判断について説明します。最高裁は、②の条項を賃貸借契約が終了していない場合であっても、②の条項に掲げる要件を満たした場合には、賃借人が明示的に異議を述べない場合は、部屋の明渡しがあったものとみなすことができる規定としました。そして、賃貸借契約の当事者ではないフォーシーズの一存で、賃借人が部屋を使用収益することが制限される点が、任意規定の場合と比較して、賃借人の権利を制限しているとしました。さらに、賃借人は、賃貸人による部屋の明渡請求が法律に定める手続によることなく実現されたと同様の状況におかれる上、部屋を再び占有使用しない意思が客観的に明らかである場合という条件自体が一義的ではないことから消費者たる賃借人が不利益を被るおそれがあるとして、消費者契約法１０条に該当し、無効であると判断しました。

３　判断のポイント及び今後への影響

　最高裁の判断のポイントは、フォーシーズという家賃保証会社は、あくまで賃料債務の保証人にすぎず、部屋自体の賃貸借契約からみると契約当事者ではないという点を重視した点にあると考えられます。すなわち、最高裁は、契約の解除や部屋の明渡しという重要な局面において、契約当事者以外の者による解除や明渡しを実現することが許されるのかという法の原理原則論に立ち返って判断をしているといえます。

これは高裁が、問題となっている条項の趣旨・目的の合理性からの検討を踏まえつつも、実際の運用の結果生じる賃借人側の不利益と賃貸人側や家賃保証会社における不利益を比較するという検討を行って判断をしたという点と比較するとより最高裁の立場が明確になります。

さて、今回の最高裁の判断の今後への影響はどのようなものでしょうか。実際、フォーシーズが締結している契約条項は該当部分が変更され、①の条項に「支払い能力がないことが明らかとなり、信頼関係が破壊された場合」との文言を加え、②は削除となっています。

フォーシーズがこのように条項を変更したことによって、「追い出し条項」を巡る問題が解決したというわけではありません。そもそも、消費者支援機構関西がこのような訴訟に至った背景は、家賃保証会社による行き過ぎた取り立てや部屋からの追い出し行為が社会問題となったことによるものです。不動産賃貸借契約での家賃保証の利用は２０１０年の３９％から２０２１年は８０％まで増加しているといわれています。このような多くの人が利用する制度におけるトラブルを防止するための仕組みづくりの整備を、最高裁令和４年１２月１２日判決は後押ししたと評価することができるのではないでしょうか。