不動産取引に必須の印紙税の知識（２０）契約金額②

公益財団法人不動産流通推進センター「月刊　不動産フォーラム２１」で連載をしております。
その他の記事はこちらの書籍執筆、雑誌連載のご案内をご覧ください。

不動産取引に必須の印紙税の知識（２０） 
―契約金額②― 

１　今回のテーマ 
　今回も、契約金額について取り上げます。いくつかの課税文書では印紙代は契約金額によって異なりますし、契約金額の多寡によっては非課税文書として印紙代がかからない場合もあります。このように契約金額は印紙代そのものに影響を与える点で非常に重要な項目であるといえます。そこで、まずは前回のポイントについて復習をしたいと思います。 

 ２　前回の復習 
　　前回のポイントは以下の点になります。 

　文書中に何らかの金額が記載されていたとしても、その金額は必ずしも「契約金額」に当たるとは限りません。例えば、土地賃貸借契約書において賃料や敷金の金額が記載されていたとしても、これらは第１号の２文書の契約金額には当たりません。

　どのような金額が「契約金額」に当たるのかは課税文書ごとに決まっています。例えば、第１号の１文書は基本的には譲渡の対価となる金額、第１号の３文書は消費貸借の金額、第２号文書では請負金額がこれに当たります。

　このように契約金額の意味は契約（取引）内容によって変わります。そのため、まずはその文書がどのような取引を定めており、どの課税文書に当たるのかを確認することが必要になります。  

３　事例検討（保証金の取扱い） 
　不動産の賃貸借契約を交わす際に賃借人から賃貸人に対して「保証金」という名目で金銭が交付されることがありますが、同じ「保証金」という名前であっても、賃貸借の目的物や返還の有無、返還方法によって結論は異なります。この点をいくつかの事例で確認しましょう（事例はあえて簡略化しています。）。 

事例１

 　結論：この文書は第１号の２文書に当たります。第１号の２文書の契約金額とは、賃借権の設定または譲渡の対価たる金額ですが、契約に際して相手方当事者に交付され、後日返還されることが予定されていない金額は賃借権の設定または譲渡の対価たる金額に該当し、契約金額になります。この事例１の保証金は契約の際に賃借人から賃貸人に交付され、しかも、後日、賃貸人から賃借人に返還されることが予定されていないため、契約金額に当たります。 

 事例２ 

　結論：この文書は第１号の２文書に当たります。しかし、保証金は第１号の２文書の契約金額には当たりません。この保証金は契約の際に賃貸人から賃借人に交付されていますが、後日、賃貸人から賃借人に返還されることが予定されているからです。 

事例３ 

 結論：この文書は第１号の２文書に当たります。保証金は、事例２とは返還の方法が異なりますが、後日、賃貸人から賃借人に返還されることが予定されている点は変わらないため、第１号の２文書の契約金額には当たりません。 

 事例４ 

　結論：この文書は不課税文書です。第１号の２文書に当たるのは「地上権又は土地の賃借権の設定又は譲渡に関する契約書」であり、建物の賃貸借契約書はこれに当たりません。不課税文書ですから、当然、保証金も契約金額には当たりません。 

 事例５ 

 結論：事例５は事例４とは異なり、保証金は返還されることになっていますが、やはり不課税文書にすぎませんので、保証金は契約金額には当たりません。 

 事例６ 

 結論：この文書は第１号の３文書に当たります。また、保証金は第１号の３文書の契約金額に当たります。 

　事例６は事例５と同様、不課税文書であり、保証金が契約金額に当たる余地もないように思えますが、事例５では保証金が契約終了時に返還されることになっているのに対し、事例６では契約終了後、一定の期間をかけて返還されることになっている点が異なります。保証金を賃貸借契約終了時に返還するのではなく、その返還を一定期間留保する場合には、この保証金は単に賃料を担保する目的で交付されたとは言い切れなくなり、消費貸借契約の目的物となります。したがって、事例６の文書は第１号の３文書に当たり、保証金は第１号の３文書の契約金額に当たります。  

　以上の事例１～６の結論を表にまとめると次のようになります。 

４　まとめ 
　このように、同じ「保証金」という名目で交付される金銭であっても「契約金額」に当たるかどうかは名称だけでは判断できないことが分かります。この点は、文書の名称だけからでは、その文書が「契約書」に当たるかどうかを判断できないことと共通します。印紙税の判断は、文書に記載された文言に基づいて行われますから、どのような文言が使われているのかはもちろん重要ですが、それと同時にその文書がどのようなことを定めているのかといった内容面にも着目することが必要になります。 

　次回以降も、契約金額について、誤りやすい点をあげながら詳しく説明していきます。ご期待ください。 

鳥飼総合法律事務所　弁護士　山田重則

その他の記事はこちらの書籍執筆、雑誌連載のご案内をご覧ください。